La Vente d’Immeuble à Construire (VIC) est régie au Burkina Faso par la Loi portant promotion immobilière au Burkina Faso, dont le projet de réforme est en phase d’adoption. Elle se définit légalement comme une « vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat de promotion immobilière ».
Dans la vente d’immeubles à construire, on note que le vendeur procure à l’acquéreur par une même opération le terrain et l’immeuble. Elle a donc une nature hybride puisqu’elle porte à la fois sur la vente mais aussi sur la construction de logement ; l’obligation essentielle du vendeur étant celle qui pèse habituellement sur un entrepreneur : celle d’édifier l’immeuble.
Il existe deux formes nommées de vente d’immeuble à construire :
- la vente à terme
- la vente en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement, comme la vente à terme, est un contrat à exécution successive, où le vendeur est le maître d’ouvrage et en conserve les prérogatives.
I- Eléments caractéristiques de la vente d’immeuble à construire
1- Le transfert de propriété
Il n’y a de vente d’immeuble à construire que si le vendeur promoteur est propriétaire du sol et en transfère la propriété à l’acquéreur par le même contrat que celui par lequel il s’oblige à construire l’immeuble. La VIC implique, comme toute vente, un transfert de propriété. C’est ce qui la distingue des simples contrats de construction de maison individuelle, quelle qu’en soit la nature. La règle relative au transfert de propriété a pour vocation, en cas de défaillance du vendeur, de protéger l’acquéreur en le mettant notamment à l’abri des risques de saisie par les créanciers.
Le transfert des risques ne s’opère sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et avant celle-ci les risques pèsent sur le vendeur (Cass. 3e civ. 11-10-2000 n° 98-21.826 PB : Bull. civ. III n° 163 ; JCP N 2001 p. 1031 note Malinvaud). Il n’y a pas lieu de distinguer selon :
-que le risque affecte une partie déjà transférée ou une partie restant à construire ;
-que le risque affecte le seul terrain transféré ou la construction à réaliser ;
-les qualités respectives du vendeur et de l’acquéreur.
La VIC suppose un accord des parties (Vendeur et futur acquéreur) sur la chose et sur le prix. Elle est donc soumise au droit commun des contrats, dans la mesure où ses règles spécifiques n’y dérogent pas. Il en est ainsi, quant à sa formation, pour les conditions de validité de l’accord de volonté des parties. Par exemple, la VIC peut être annulée, sur le fondement du Code civil, en cas d’erreur sur la substance de la chose, en cas de réticence dolosive (Rétention d’informations capitales). De même, sur le plan pénal, la VIC peut susciter des poursuites pour publicité trompeuse, en cas de déclarations mensongères sur les caractéristiques ou les qualités des immeubles concernés.
2- L’édification de l’immeuble
La Vente d’Immeuble à Construire (VIC) comporte à la charge du vendeur une obligation d’édifier l’immeuble, qu’il s’agisse d’un bâtiment au sens strict ou de constructions de logement. Il s’agit là d’un élément constitutif de sa définition. Cette obligation permet de distinguer la VIC, autrement dit « sur plans », c’est‐à‐dire avant toute édification ou en cours de construction, en tous cas avant « l’achèvement de l’immeuble », de la « vente clés en main », qui porte sur un immeuble achevé et obéit au droit commun des ventes d’immeubles existants. A l’issue de la construction, c’est‐à‐dire une fois l’immeuble achevé au sens du droit de la construction, il ne peut plus y avoir de vente en l’état futur d’achèvement. Le contrat doit alors recevoir la qualification de vente d’immeuble clé en main ou de vente d’immeuble après achèvement.
Le critère de distinction entre une vente d’immeuble ordinaire et une vente d’immeuble à construire tient au fait de déterminer si l’immeuble qui en est l’objet est achevé ou non à l’instant de la conclusion du contrat.
Au titre de l’édification de l’immeuble, il est mis à la charge du vendeur promoteur diverses obligations notamment :
-obligation d’achèvement : l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.
-obligation de conformité aux documents contractuels : l’immeuble que le vendeur promoteur a l’obligation d’édifier est celui que détermine et décrit le contrat. C’est‐à‐dire qu’il doit respecter la description contractuelle de l’immeuble et même de la partie de l’immeuble vendue, aussi bien leurs caractères et leur consistance que leur qualité, leur superficie, les matériaux et leurs équipements.
-obligation d’information et de renseignement : Le vendeur supporte une obligation d’information et de renseignement, au titre de son devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur auquel il doit signaler toutes modifications apportées au bien vendu. Le fait de ne pas prévenir l’acquéreur de changements graves constitue un manquement à l’obligation de renseignement et d’exécution de bonne foi » du contrat qui pèse sur le vendeur.
-obligation de délivrer la contenance : Le contrat doit préciser la consistance de l’immeuble vendu qu’il s’agisse de la contenance du terrain ou des locaux et, notamment, l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
3- Nécessite de fixer un délai contractuel
L’obligation du vendeur d’édifier l’immeuble doit être assortie d’un « délai déterminé par le contrat ». Cette exigence d’un délai a été incorporée dans la définition même de la vente d’immeuble à construire. Mais il suffit, semble‐t‐il, que le délai soit, sinon déterminé, du moins déterminable par le contrat.
Le délai prévu peut se trouver affecté par l’effet de la force majeure dûment constatés et établis qui impliquent des retards de la construction. Mais le respect des délais prévus est une obligation de résultat et les causes de suspension de délais susceptibles d’être invoquées par le vendeur promoteur doivent normalement, pour l’exonérer, revêtir les caractères de la force majeure.
II- Exigences légales liées à l’exécution de la vente d’immeuble à construire
1- Exigences liées à la cession du contrat
- Obligation de substitution de plein droit de l’acquéreur en cas de cession : la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une VIC substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Si la vente a été assortie d’un mandat spécifique, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire ; Ces dispositions s’appliquent par ailleurs à toute mutation volontaire ou forcée entre vifs pour cause de décès. Le vendeur ne peut pas refuser le remplacement de l’acquéreur cédant au profit du cessionnaire dans la VIC. Les mandats spéciaux donnés au promoteur vendeur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire.
- Interdiction de substitution du promoteur vendeur : le vendeur, promoteur immobilier, ne peut se substituer un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître d’ouvrage sans l’accord de celui-ci.
2- Exigences liées aux garanties légales
- Obligation de garantie des vices et défauts de conformité apparents : le promoteur vendeur est tenu envers l’acquéreur d’une obligation de garantie des vices apparents et défauts de conformité. Ce sont ceux qui se révèlent avant le plus tardif des deux événements que sont la réception des travaux et l’expiration d’un délai de six mois après la prise de possession de l’acquéreur. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice. La réception intervient entre le vendeur, maître de l’ouvrage, et les constructeurs et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs. La prise de possession par l’acquéreur, qui marque la livraison de l’immeuble, ne saurait se confondre avec la réception des travaux. Elle concerne les rapports du vendeur et des acquéreurs. Elle ne vaut pas réception puisque, seul, le vendeur, en sa qualité de maître de l’ouvrage, peut procéder à celle‐ci.
- Obligation de garantie des vices ou désordres de construction : le promoteur vendeur d’un immeuble à construire est tenu selon la législation burkinabè, à compter de la réception des travaux, aux obligations dont les ingénieurs, architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître d’ouvrage, par un contrat de louage d’ouvrage, sont eux-mêmes tenus. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages.
Il est donc tenu, du seul fait de l’existence d’un vice de construction et même en l’absence de faute, à la responsabilité décennale des dommages les plus graves affectant la solidité de l’ouvrage ou compromettant sa destination.
En d’autres termes, la responsabilité du vendeur est calquée sur celle des locateurs d’ouvrages qui ont conçu et réalisé la construction, afin de lui permettre de se retourner contre eux, lorsque sa garantie est mise en jeu et d’en répercuter sur eux la charge sous réserve d’actes d’immixtion de sa part dans le chantier.
A titre de droit comparé, notamment français, une distinction est faite, en matière de vente d’immeuble à construire, entre le secteur protégé et le secteur libre.
Le secteur protégé, soumis à un régime d’ordre public, comprend uniquement les immeubles ou fractions d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) lorsque le contrat oblige l’acheteur à effectuer des versements ou des dépôts avant l’achèvement de la construction. Les ventes d’immeubles à construire relevant de ce secteur doivent, à peine de nullité, revêtir obligatoirement la forme authentique soit d’une vente en l’état futur d’achèvement soit d’une vente à terme. Les ventes d’immeubles à construire du secteur protégé sont, en outre et surtout, soumises à des règles spécifiques qui sont relatives : à l’avant-contrat ; à la conclusion et au contenu du contrat ; aux garanties de l’achèvement ou du remboursement que doit fournir le vendeur ; aux modalités de paiement du prix ; à la garantie des vices de construction ; à certains aspects particuliers de la vente à terme.
Le secteur libre, quant à lui, comprend tous les immeubles n’entrant pas dans la définition du secteur protégé : il s’agit notamment des immeubles ou fractions d’immeubles à usage commercial, professionnel ou de bureaux. Les ventes d’immeubles à construire situés dans le secteur libre ne sont assujetties à aucune forme ni règle particulière, autres que celles du droit commun. Ces ventes peuvent prendre toutes les formes juridiques appropriées, telles que « vente à livrer », vente en l’état futur d’achèvement innomée aux modalités libres, selon les conventions que les parties auront librement débattues.
Par Tiereyaon Rita DABIRE, Responsable du Service Juridique chez CGE Immobilier
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